Overwaarde hypotheek, hoe werkt dat?

De overwaarde (positief of negatief) is het verschil tussen de hoogte van uw hypotheek en de vrije verkoopwaarde van het huis minus de verkoopkosten. Overwaarde kan worden gecreëerd doordat uw huis is gestegen in waarde of doordat u al een gedeelte van de hypotheekschuld heeft afgelost. Het kan ook zijn dat u het huis gedeeltelijk of in zijn totaliteit hebt gefinancierd met eigen geld, in dit geval heeft u al bij de aankoop van het huis overwaarde.

De overwaarde op uw hypotheek wordt ook wel de eigenwoningreserve genoemd. De eigenwoningreserve beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover u rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of lening. Als u een positieve eigenwoningreserve heeft is de rente aftrekbaar over de aankoopsom van uw nieuwe woning minus de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve blijft drie jaar bestaan. Na die drie jaar vervalt het hele bedrag waarvoor de renteaftrekbeperking gold. Als de eigenwoningreserve negatief of als er geen eigenwoningreserve is, dan is de rente aftrekbaar over de volledige lening voor de aankoop.

Wanneer u voor de eerste keer uw eigen woning uw woning verkoopt, dan is de overwaarde (positief of negatief) uw eigenwoningreserve. Heeft u al eerder een woning verkocht en was er toen een eigenwoningreserve ontstaan? Dan moet u de eerdere eigenwoningreserve optellen bij de overwaarde (positief of negatief) van de huidige verkochte woning. Het resultaat is de nieuwe eigenwoningreserve.

Als de eigenwoningreserve groter is dan het aankoopbedrag van uw nieuwe woning, dan houdt u na de verkoop eigenwoningreserve over. Uw eigenwoningreserve kan afnemen of komen te vervallen.

Bijleenregeling

De afgelopen decennia zijn de woningprijzen gestegen waardoor veel mensen met een eigen woning overwaarde hebben. In het verleden kon een nieuwe woning volledig met een lening gefinancierd worden waardoor de overwaarde vrij te besteden was.

Sinds 2004 is de bijleenregeling ingevoerd waardoor de uiteindelijke overwaarde van een verkochte woning gebruikt moet worden om de eigenwoningschuld van het de nieuw gekochte woning te verlagen. Indien dit niet gebeurd is de rente op de nieuwe lening niet meer aftrekbaar. Daar staat dan wel tegenover dat u de overwaarde direct kunt opnemen.

Rekenvoorbeeld:

Stel uw verkoopt uw huis voor € 250.000 euro en uw resterende eigenwoningschuld (hypotheek) bedraagt nog € 200.000. In dit geval hebt u een eigenwoningreserve (overwaarde) van € 250.000 - € 200.000 = € 50.000. Indien u een nieuw huis koopt ter waarde van € 350.000 euro moet u eerst de eigenwoningreserve van de aankoopprijs aftrekken. Het bedrag dat in dit geval overblijft € 350.000 - € 50.000 = € 300.000 is de nieuwe woning schuld. Deze nieuwe woning schuld mag volledig gefinancierd worden met een nieuwe hypotheek waarvan de rente aftrekbaar is.

Overwaarde en samenwonen

Wanneer u besluit om uw huis te verkopen met overwaarde en vervolgens bij uw partner intrekt heeft dit geen gevolgen voor de renteaftrek van uw partner. Gaat u met uw partner samenwonen in een nieuwe woning en verkoopt u beide uw woning met overwaarde moet u wel rekening houden met elkaars eigenwoningreserve. U bent verplicht om beide de overwaarde in te brengen. Het hangt van de koopprijs af of het hele bedrag in moet brengen.

Uw huis verbouwen met overwaarde

Indien u uw huis wilt verbouwen is het mogelijk om dit te financieren met de overwaarde. U kunt de hypotheek verhogen binnen de grens van de overwaarde. De geldverstrekker zal wel eerst toetsen of u deze hypotheek kunt betalen. Met het vrijgekomen geld kunt u aanpassingen doen aan uw huis zonder dat u hiervoor spaargeld hoeft te gebruiken. Uiteraard wordt er gecontroleerd of u het geld daadwerkelijk gebruikt voor de verbouwing van uw huis.

Overwaarde opnemen

Wanneer u  overwaarde hebt en niet binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt of wanneer u niet de gehele overwaarde kunt gebruiken omdat uw nieuwe woning goedkoper is kunt u de overwaarde opnemen. Het geld kunt u bijvoorbeeld gebruiken om te sparen, te investeren of om uw pensioen aan te vullen. Met andere woorden, u bepaalt zelf waar u uw overwaarde aan besteed. Houdt er rekening mee dat u, afhankelijk van de hoogte van het bedrag, jaarlijks belasting dient te betalen.

Deel deze pagina op: